Tadilat Yasağına Rağmen Erken Tahliyede Faydalı Masraf Kalan Süreyle Orantılı İstenebilir

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2022/1520 E., 2025/2133 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: Gaziosmanpaşa 4. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2019/554 E., 2022/205 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalıya ait .../D numaralı iş yerini 7 yıldır kiracı olarak kullanmakta olan müvekkilinin, yine davalıya ait .../E numaralı iş yerini ve arsayı 15.04.2017 tarihli ve bir yıl süreli sözleşme ile kiraladığını, dükkan değişimi için emlakçıya 10.000,00 TL ödediğini, cafe olarak kullanmak üzere kiraladığı işyerinde tadilat ve düzenleme yapmaya başladığını, 167.000,68 TL masraf yaptığını, ruhsat için belediyeye başvurması üzerine kiralananın dava dışı bir ortağı daha olduğundan ve bu kişinin sözlemede imzası ve rızasın bulunmadığından ruhsat verilmeyeceğini, aksine tahliye talebinde bulunulduğunu öğrendiğini, yapılan harcamaların mahkeme aracılığıyla tespit edildiğini, yapılan harcamalar, emlakçı ücreti, kira bedeli ve faturalı masraflar olmak üzere toplamda 179.000,68 TL harcama yaptığını, bu iş için dükkanını kapattığını, manevi olarak yıprandığını, davalının gerçeği gizleyerek müvekkilini zarara uğrattığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere cafe yapımı için yapılan bilimum inşaat işleri ve masraflar bakımından şimdilik 50.000,00 TL alacak ve 50.000,00 TL manevi tazminatın davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; .../D numaralı dükkanda 7 yıldır kiracı olan davacını taşınmazın diğer hissedarını bilmediğini ileri süremeyeceğini, arsa olarak kiralanan boş alanın üzerine sözleşmede kararlaştırılmamasına rağmen yapı yaparak dükkan ile birleştirmeye çalıştığını, inşaat işlerine izin verilmediğini, kira sözleşmesinde kiralanan üzerinde tadilat dahi yapılamayacağının belirtildiğini, sunulan faturaların gerçeği yansıtmadığını ve davacının kötü niyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın paylı mülkiyete konu olduğu bilgisini vermeden kira sözleşmesi imzalayan ve davacının ruhsat başvurusunun reddine sebep olan davalının kusurlu olduğu, alınan bilirkişi ek raporu ile yapılan harcamaların tespit edildiği, manevi tazminat koşullarının oluşmadığı, 12.04.2017 tarihli kira sözleşmesinin (6.) maddesi uyarınca kiracının tadilat ve ilave yapamayacağı ve aksi durumun tahliye sebebi olduğuna ilişkin hüküm var ise de, kira sözleşmesinde kiralananın kafeterya olarak kullanılacağı kararlaştırıldığından masraf bedelinin talep edilebileceği, dava dilekçesinde faiz talep edilmemekle ıslah dilekçesi ile faiz talep edildiğinden ıslah tarihi itibari ile faiz işletilmesi gerektiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 205.356,81 TL maddi tazminatın ıslah tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, manevi tazminat talebinin reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından istinaf eidlmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 05.04.20 17... .04.2017 başlangıç tarihli iki adet kira sözleşmesi bulunduğu, ilk kira sözleşmesinde kiralananın .../E ve arsa, ikincisinde ise .../E- iş yeri olarak belirtildiği, arsanın kiralanmasına ilişkin 05.04.2017 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin (5.) ve (6.) maddelerinde kiracının kiralananda, ana gayrimenkulde ve ortak yerlerde değişiklik, tadilat ve ilaveler yapamayacağı, kiracının onarım veya herhangi bir sebeple kiralayandan para talep edemeyeceğinin düzenlendiği, davacının yazılı izin aldığını iddia ve ispat edemediği, süresinden sonra yapılan ıslahın geçersiz olduğu ve dava dilekçesindeki dava değeri üzerinden vekalet ücreti hesaplanması gerektiğinden bahisle; istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; müvekkilinin davalının yanlış yönlendirmesi ile maddi ve manevi olarak zor bir süreç geçirdiğini, davalının kendisinden başka bir malikin bulunduğu hususunda bilgilendirme yaptığına ilişkin bir delil sunmadığını, kaçak yapı yapmadığını, Mahkemenin verdiği daha uzun süreye dayalı olarak yapılan ıslahın geçerli sayılması gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesine dayalı alacak ve manevi tazminat istemine ilişkindir.

1.Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye ve manevi tazminatın talep edilebilmesi koşullarının oluşmadığının anlaşılmasına göre; davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.Sözleşmede aksine hüküm bulunmaması halinde, kiracı kural olarak kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayanların yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini, “vekaletsiz iş görme” hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir. Yerleşik Yargıtay uygulaması da; sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, kiracının kiralanana yaptığı kiraya veren tarafından benimsenen faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek bedeli isteme hakkı olduğu yönündedir. Yapıldıkları tarihinin ispatlanamaması halinde, zorunlu ve faydalı imalatların sözleşmesinin başlangıcında yapıldığı kabul edilir.

Sözleşme ile bu imalatların kiraya verenden talep edilemeyeceği ya da kiraya verene terk edileceği kararlaştırılabilir. Bu kararlaştırma, tüm kira süresi bakımından geçerli olacağından; erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalatların bedellerini talep edebilecektir.

Kira sözleşmesinin feshinin haklı nedene dayalı olup olmaması, faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin talep edilmesi yönünden sonucu etkili değildir. Diğer bir anlatımla, kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından haklı nedenle feshedilmesi veya kiracının feshinin haksız olması, faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden talep edilmesini engel teşkil etmemektedir.

Taraflar arasında düzenlenen ve konusu "dükkan ve arsa" olan 05.04.2017 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözlemesinin (5.) maddesinde "Mecur kiracıya tam ve mükemmel durumda teslim edilmiş olup, kullanımda doğabilecek her türlü hasar kiracı tarafından giderilecektir. Kiracı onarım veya herhangi bir sebeple kiralayandan para talebinde bulunamaz. Kira bedelinde kesinti yapamaz. Tahliye halinde mecur teslim alındığı gibi (temiz, hasarsız ve borçsuz olarak, demirbaşlar ve anahtarlar birlikte) teslim edilecektir." , (6.) maddesi "Kiracı mecurda, ana gayrımenkulde ve ortak yerlerde değişiklik tadilat ve ilaveler yapamaz aksi davranış tahliye nedenidir." hükümleri bulunmaktadır. Sözleşmede yer alan bu hükümler, aksi kararlaştırılmadığından kira süresi sonunda geçerli olacaktır. Kiralananın ise, sözleşme süresi dolmadan erken tahliye edilmesi halinde kiracı, kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen nitelikteki faydalı ve zorunlu masrafların bedelini kalan kira süresiyle orantılı olarak kiraya verenden isteyebilir.

Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; öncelikle kiralananın tahliye tarihin belirlenmesi, faydalı ve zorunlu masraflardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı imalatların yapıldıkları tarih itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedeli tespit edilerek kalan kira süresi ile orantılı olarak davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile istemin tümden reddine yazılı şekilde karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,

2. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

29.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.