Kira Tespitinde Taraf Emsali İncelenmeden ve Benzemeyen Emsallerle Kurulan Hüküm Bozuldu

MAHKEMESİ: SULH HUKUK MAHKEMESİ

Dava dilekçesinde kira parasının 01.05.2010 gününden başlayarak aylık 150.000,00 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile mecurun aylık kirasının 01.05.2010 tarihinden geçerli olmak üzere brüt 80.000,00 TL olarak tespiti cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davacı dilekçesinde aylık kira parasının 01.05.2010 tarihinden itibaren aylık net 150.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.Mahkemece 31.01.2012 tarihli bilirkişi raporu hükme esas alınarak hak ve nesafet kuralları kapsamında dava konusu mecurun 01.05.2010 tarihinden itibaren aylık kira parasının brüt 80.000,00 TL olarak tespitine karar verilmiş,hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.Hükme esas alınan bilirkişi raporunda taraflarca ibraz edilen emsal kira sözleşmesi bulunmadığı,resen bulunan iki adet kira sözleşmesinin emsal alındığı belirtilerek dava konusu yerin boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık brüt 110.000,00 TL kira getirebileceği belirtilmiştir.Davacı 31.05.2011 havale tarihli delil listesinde ve bilirkişi raporuna itirazlarını içeren 05.03.2012 tarihli dilekçesinde dava konusu taşınmazla aynı mahalde bitişikte bulunan ... Koleji A.Ş. ile aralarında yapılan kira sözleşmesini emsal olarak bildirmiştir. Mahkemece alınan bilirkişi raporunda davacının bildirmiş olduğu emsale ilişkin bir değerlendirilme yapılmamış,resen emsal olarak dava konusu taşınmaz ile benzerlik göstermeyen (yeri, konumu, büyüklüğü vs.) iki adet işyeri kirası değerlendirilmiştir. Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesini ortadan kaldırılmamıştır. Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir. O nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, hukukçu, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, resende emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır. Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.Yerel mahkemece alınan bilirkişi raporu yukarıda anılan içtihada ve yerleşik Yargıtay uygulamaları çerçevesinde hüküm kurmaya yeterli değildir.Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar gözetilmek suretiyle hüküm kurmaya elverişli bir rapor tanzimi için mahallinde bilirkişi heyeti marifetiyle yeniden keşif yapılarak sonucu uyarınca bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile karar verilmiş olması doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir.Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 26/09/2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.