Geniş Arazide Küçük Restoran Yapısı Bulunan Kiralananın Galip Vasfı Çatısız Sayıldı

MAHKEMESİ: SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davalı ile aralarında bulunan 05/02/2009 başlangıç tarihli on yıl süreli kira sözleşmesi ile ... ve 41 parsellerin kapalı ve bahçeli restaurant olarak işletilmek üzere kiralandığını, kira sözleşmesinden kısa bir süre sonra davalının taşınmaz üzerine kapalı restaurant yaptığını ve ... Restaurant ismiyle faaliyetine başladığını, kira sözleşmesinin özel şartlar 1. maddesinde; taşınmazlarda yapılacak inşaatın kira bitiminde davacıya bırakılacağı kararlaştırıldığından 10 yıllık kira süresince aylık kira bedelinin 300 TL gibi cüzzi bir rakam olarak belirlendiğini, ancak davalının kira bedelini ödemede sürekli temerrüte düştüğünü, 05/02/2014 tarihi ile 05/02/2015 tarihi arasındaki bir kira dönemi içinde 4 kez davalı hakkında icra takibi başlatıldığını, böylece davalının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebep olduğunu belirterek, kira sözleşmesinin iki haklı ihtar nedeniyle feshine ve davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen hükmün davalı tarafından temyizi üzerine, Dairemizin 22.11.2017 tarih, ... Esas, 2017/16298 Karar sayılı ilamı ile, " Dosya kapsamından kiralananın adi kiraya veya çatılı işyeri kirasına tabi olup olmadığı tespit edilememektedir. Uygulanacak yasa hükmünün tespit edilebilmesi için taşınmazın üstün vasfının belirlenmesi gerekir. Mahkemece, mahallinde keşif yapılmak suretiyle kira sözleşmesine göre kiralananın hakim unsuru da gözetilerek mevcut vasfı tespit edilerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ya da genel hükümlerine tabi olup olmadığı belirlendikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerektiği... " gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma üzerine yeniden yapılan yargılama sonucunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 818 Sayılı Borçlar Kanunu ile 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış, bu Kanunlardaki kira ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflara ilişkin düzenlemeler, Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır. Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen Genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır.

Somut olayda; Taraflar arasında imzalanan 05/02/2009 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesiyle ... ... ... 1.095.00 m2 miktarlı kargir ve iki kerpiç damı ve kuyuyu havi tarla meyve bahçesi ve zeytinlik ile ... Noda kayıtlı 10.584 m2 miktarlı kargir ve iki kerpiç dam ve kuyuyu havi tarla meyve bahçesi ve zeytinlik kiralandığı, davalı tarafından taşınmaz üzerine kapalı restoran inşaa edilerek işletmeye açıldığı anlaşılmaktadır. Bozma üzerine Mahkemece alınan bilirkişi raporunda, dava konusu ... numarasında kayıtlı 10.584 m2 alanlı taşınmaz üzerinde 250 m2 alanlı ahşap malzemeden imal edilmiş yapı bulunduğu, 41 nolu parselin ise 1.095 m2 olup ekili tarım arazisi olarak kullanıldığı tespit edildiği; taşınmazın halihazır durumunun incelenmesi, konum, lokasyon, müşteri potansiyeli, piyasa koşulları incelenerek taşınmazın çatılı işyeri olarak en uygun kullanım olabileceğinden hareketle taşınmazlarda hakim olan unsurun çatılı iş yeri olduğu kanaatine varıldığı belirtilmiş ve Mahkemece bilirkişi raporu doğrultusunda kiralananın galip vasfının çatılı olduğu gerekçesiyle karar verilmiş ise de bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazların nitelik ve yüzölçüm itibariyle belirtilen bölümleri ayrı ayrı değerlendirildiğinde ve ilgili raporda kapalı alan olarak belirtilen 250 m2 yapı alanı dikkate alındığında bilirkişi raporunda belirtilenin aksine kiralananın galip vasfının çatısız olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece, bu yönde bir değerlendirme yapılmak suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik ve hatalı araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 22.05.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.