Fesih İhtarındaki Süre için Önce Kiralananın Çatılı İşyeri Olup Olmadığı Belirlenmeli

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2020/3692 E., 2024/2282 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: İstanbul 8. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2017/393 E., 2020/80 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.11.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ...’ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra, işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında, .... Raylı Sistem Müştemilatında yer alan ticari alanların kiralanmasına ilişkin 21.01.2011 tanzim tarihli, 01.09.2011 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkilinin bu alanda yapacağı kurulum ile kira alanları oluşturma suretiyle üçüncü kişilere alt kiralama yapacağını, müvekkilinin söz konusu alanda öncelikle kiralama öncesi kurulu fakat hazırladığı projeye uygun olamayan kiralanan alandaki kurulumun sökülmesi, yıkılması, düzeltilmesi ve projelendirilen yeni kurulum için hazır hale getirilmesi amacıyla masraflar yaptığını, projenin revizyonu yapılarak güncellenmiş halini davalıya sunduğunu fakat davalı tarafından projenin onaylamadığını, müvekkilinin buna rağmen sözleşmeden kaynaklanan edimlerini başta kira borcu ödemek olmak üzere yerine getirdiğini, davalının teslim borcunu yerine getirmediği halde sözleşmeyi de yasal sürelere uymadan haksız olarak feshettiğini, feshin davalının kusurundan kaynaklanması nedeniyle müvekkilinin zararının giderilmesi gerektiğini ileri sürerek; şimdilik 15.000,00 TL maddi ve 5.000,00 TL manevi tazminatın tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının sözleşmede belirtilen ticari alanları oluşturmadığını, yükümlülüklerini yerine getirmediğini, akde aykırılıkların giderilmemesi, birikmiş kira ödemelerinin yapılmaması sebepleriyle sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki sözleşmeye göre, davacının sözleşme ekindeki teknik şartname, yerleşim planı ve ilgili makamlarca onaylı projelere uygun olarak bağımsız bölümlerin oluşturulması, bağımsız bölüm kurma işinin 01.07.2011 tarihine kadar kiraya verenin onayına sunulması, onaydan sonra bağımsız bölümlerin fiilen kullanılmaya başlanılması, işletilmeye hazır hale getirilmesi yükümlülüklerini yerine getirmediği, fesih ihbarının yapıldığı 28.09.2012 tarihi itibariyle de bu eksikliğin devam ettiği, sözleşmenin ana unsuru olan bağımsız bölüm oluşturma işinin yatırım süresi içinde ve verilen ek sürede davacı tarafından tamamlanmadığı, sözleşmenin davacının temerrütü sebebiyle haklı nedenle sona erdirildiği, davacının kendi kusurlu hareketinden dolayı tazminat talep edemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; davacının sunduğu projede davalı tarafından bir kısım eksiklikler bulunduğu ileri sürülerek revize edilmesinin istendiği, bu nedenle yatırım süresinin 01.07.2011 tarihinden 01.09.2011 tarihine kadar uzatıldığı, uzatılan yatırım süresi içinde de bağımsız bölümlerin kurulumunun tamamlanarak işletilmeye hazır hale getirilmediği, eksikliğin fesih ihbarının yapıldığı tarihe kadar devam ettiği, bu nedenle davalı tarafından haklı nedenle fesih bildirimi yapılarak sözleşmenin fesh edildiği, temerrüt nedeniyle sözleşme haklı nedenle sona erdirildiğinden davacı tarafın kendi kusurundan kaynaklı bu durumdan dolayı davalıdan kâr kaybı talep edemeyeceği, manevi tazminatın şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; sözleşmeye ilişkin yasal koşullar sağlanmamasına ve müvekkilinin ödemelerini yapmış olmasına rağmen sözleşmenin haksız şekilde feshedildiğini, fesih işleminin yasal şartlara uyulmaksızın yapıldığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin feshi nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 316. maddesi hükmü uyarınca; kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda; sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için, kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen 21.01.2011 tarihli kira sözleşmesinde, yatırım süresi olan 01.07.2011 tarihine kadar kiracının bağımsız bölümlerin kurulumunu tamamlayarak işletmesine başlayacağı düzenlenmiş, ayrıca kiracının sözleşme ile üstlendiği yükümlülüklerini kısmen veya tamamen yerine getirmemesi ve 15 günden az olmamak kaydıyla belirlenerek verilen ihtar süresinin sonunda durumun düzeltilmemesi halinde kiraya verenin ayrıca hüküm almaya gerek olmaksızın sözleşmeyi feshedebileceği hüküm altına alınmıştır.

Davalı kiraya veren tarafından keşiden edilen 09.08.2012 tarihli ihtarnamede; sözleşme kapsamında taahhüt edilen yatırımların yapılmadığı, bağımsız bölümlerin alt kiracılara kiralanmadığı, sözleşme bedelinin ödenmediğinin tespit edildiği, 15 gün içerisinde belirtilen akde aykırılıkların giderilmesi ve cari hesap borcunun ödenmesi ihtar edilmiş olup, 28.09.2012 tarihli ihtarnamede; verilen 15 günlük sürede ödeme yapılmadığı, taahhüt edilen yatırımlar, kiralamalar vb. yükümlülüklerin yerine getirilemediği, bu nedenle sözleşmenin feshedildiği kiracıya bildirilmiştir. Kiralananın, konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlerine tabi olması halinde, ihtarnamede akde aykırılığın giderilmesi için en az otuz gün süre verilmesi zorunlu olup bu süre sözleşmeyle kiracı aleyhine olacak şekilde azaltılamaz.

Dosya kapsamından, kiralananın, 6098 sayılı Kanunun birinci bölümünde düzenlenen genel hükümlere mi yoksa ikinci bölümde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiraları hakkındaki hükümlerine mi tabi olduğu anlaşılamamaktadır.

Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; öncelikle kiralananın niteliğinin saptanması için mahallinde keşif yapılarak, olayda 6098 sayılı Kanunun genel hükümlerinin mi (adi kiraya ilişkin) yoksa konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin yasa hükümlerinin mi uygulanacağının tespit edilmesi ve uygulanacak yasa hükmü belirlendikten sonra, akde aykırılığın giderilmesi için keşide edilen ihtarnamenin yasal koşulları taşıyıp taşımadığının belirlenmesi ve bundan sonra sözleşmenin feshinin haklı olup olmadığı değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanunun 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

40.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.