İzinsiz Tadilatıyla İşyerinin Mühürlenmesine Yol Açan Tacir Kiracı Peşin Kirayı Geri Alamadı

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2020/1921 E., 2023/746 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: İstanbul 7. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2016/510 E., 2019/340 K.

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 03.12.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında 01.11.2015 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini ve bir yıllık kira bedeli 300.000,00 TL’nin kiraya veren davalıya ödendiğini, ayrıca kiraya veren adına 31.250,00 TL stopaj yatırıldığını, davalının izni ile müvekkilinin tadilat işlerine başladığını, buna ilişkin 19.176,82 TL masraf yaptığını, kiraya verene 10.000 USD depozito ödediğini, o yerin kiralanmasıyla ilgili olarak da 35.400,00 TL emlak komisyonu ödediğini, kiralananda planlanan tadilat işlerinin başlamasından sonra mevcut yapının mimarı projeye uygun olmadığı gerekçesi ile binanın mühürlendiğini, 18.12.2015 tarihli ihtarnameyle, kiralananın belediyenin talep ettiği duruma derhal uygun hale getirilmesi, aksi takdirde kira sözleşmesinden dönerek ödenen kira bedellerinin geri isteneceğinin davalıya bildirildiğini ancak davalının cevap vermediğini, müvekkilinin kira sözleşmesi yapılırken kiralananda mevcut projeye aykırılıkları bilmesinin mümkün olmadığını, kiraya veren tarafından yanıtltıldığını ileri sürerek; peşin ödenen 300.000,00 TL kira bedeli ile 31.250,00 TL stopaj ve yapmış olduğu diğer masraflar için 54.576,82 TL ve 10.000 USD’nin davalıdan reeskont faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; kiralananın, davalıya sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli, fiziki ve hukuki ayıplardan ari olarak teslim edildiğini, kiralananın teslim alınmasından sonra davacı tarafından yasal izinler alınmadan tadilata başlanıldığını, bu nedenle inşaatın durdurularak kiralananın mühürlendiğini, kiralananın kiracının ağır kusurlu davranışıyla teslimden sonra ayıplı hale geldiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafından yapımına başlanılan tadilat ve gerekli izinlerin alınmaması sebebi ile kiralananın mühür altına alındığı, tacir olan davacının işyeri olarak kullanacağı kiralananın ruhsat durumunu araştırmakla yükümlülüğü olduğu, kira sözleşmesinde, kiralananda yapılacak tadilat ve dekorasyonlar yönünden kiraya verenin yazılı onayının alınması zorunlu kılınmasına rağmen davacı kiracının bu hususta kiraya verenden yazılı izin almadığı, kusur davacıdan kaynaklanmakta olup kiralananın teslim ile sözleşmenin ifa sürecinin başladığı da sabit olmakla davacının geriye yönelik feshe dayalı alacak taleplerinin kabul edilmediği, depozito ve tadilat masrafları yönünden alacak talep edilebilmesi için hukuki ve fiili olarak anahtar tesliminin yapılmasının gerekli olduğu, davacı tarafından dava tarihi itibarı ile davalıya anahtar tesliminin yapılmadığı, davacı kiracının, hukuki teslim tarihine kadar kira bedeli ve ferilerinden sorumlu olup bu yönüyle peşin ödenen kira bedeli ve stopaj, emlak komisyon bedellerinin iadesi talebinin yerinde olmadığı gibi hukuki teslim gerçekleşmediğinden depozito iadesi ve sair alacak taleplerinin de yerinde görülmediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; dava konusu taşınmazın tadilatlar başladıktan 15 gün sonra mimari projeye uygun olamaması nedeniyle mühürlendiğini, davacının taşınmazı hiç kullanmadığını, sözleşmeden dönme hakkını kullandığını, kiralananın ayıplı teslim edildiğini ve ayıbın hiç giderilmediğini, anahtar teslimine ilişkin değerlendirmenin de hatalı olduğunu, mühürlenen taşınmaz üzerinde müvekkilinin zilyetliğini südürmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu ileri sürerek; kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesi gereğince kiralananın davacıya teslim edildiği, taraflar yönünden ifa sürecinin başladığı, kiralananda davacının eylemi ile gerçekleşen mühürlenme nedeniyle davacının geçmişe dönük ve peşin olarak kira bedelleri, stopaj ve emlak komisyon bedelini davalıdan talep etmesinin mümkün olmadığı, yine davacı tarafından dava tarihine kadar kiralananın anahtarının hukuki ve fiili olarak davalıya teslimine ilişkin belge ve delil bulunmadığından, davacının depozito ve tadilat bedellerini talep edemeyeceği, Mahkemece verilen davanın reddine ilişkin kararın hukuka uygun olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kiralananın ayıplı olması nedenine dayalı olarak peşin ödenen kira bedeli, depozito ile sözleşme nedeniyle yapılan harcamaların kiraya verenden tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299, 304, 305 ve 306 ncı maddeleri

3. Değerlendirme

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa yukarıda yer verilen kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, kiralananın davacı kiracının izin almadan tadilat çalışmaları yapması nedeniyle mühürlendiği, kiralananın mühürlenmesinde davacı kiracının kusurlu olduğu, ayrıca davacı kiracı şirketin basiretli bir tacir gibi davranarak kiralamadan önce taşınmazın imar durumunu araştırıp, taşınmaza işyeri ruhsatı alınıp alınamayacağını araştırması gerektiği, dava tarihi itibariyle kiralananın anahtarı kiraya verene teslim edilerek usulüne uygun olarak kira sözleşmesinin sona erdirilmediği anlaşılmakla, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

28.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

03.12.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.