Tahliye Davası Açmadan Çatılı İş Yerini Yıkan Kiraya Verene Karşı Kazanç Kaybı İncelenmeli

MAHKEMESİ: İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2024/2106 E., 2024/1676 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: Ortaca Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2022/658 E., 2024/81 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 23.09.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacılar vekilleri Avukat ... ve Avukat ... ile davalı ... vekili Avukat ... ve davalı ... A.Ş. vekili Avukat ...’ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkillerinden ...’ın ... Havalimanı İç Hatlar Giden Yolcu salonunda bulunan 228 nolu mahledeki 40 m², 36 m² ve 6 m² olan yerleri davalılardan Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğünden (DHMİ) 01.01.2014 tarihli iki ayrı kira sözleşmesi ile kiraladığını, müvekkili ...’nın ise giden yolcu salonunda bulunan 210 m² alanı 01.01.2014 tarihli kira sözleşmesi ile davalı DHMİ'den kiraladığını, sözleşme devam eder iken davalı DHMİ’nin kiralananları bulunduğu alanı yap - işlet - devret sözleşmesi ile davalı ... Havalimanı A.Ş. ye (YDA) verdiğini, davalılar arasında yapılmış olan yap - işlet- devret sözleşmesinin (6.) maddesi gereğince davalı ...’nın mevcut kira sözleşmesi ile birlikte taşınmazı devir aldığını, sözleşmede kiracıların hukukunu koruyacağını belirtmiş olmasına rağmen 22.08.2014 tarihinde müvekkillere tahliye ve fesih ihtarı gönderdiğini, müvekkilleri taşınmazı boşaltmayınca davalı ... tarafından; davacı ...’ın kiraladığı 210 m² alan için Ortaca 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/443 E., davacı ...’ın kiraladığı 36 m² lik gazete kitap satış ve 6m² lik gazete satış alanı için Ortaca 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'ne 2014/440 E, 40 m² pastane alanı için Ortaca 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/442 E. sayılı el atmanın önlenmesi davalarının açıldığını, söz konusu davaların, reddine dair verilen kararların Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince onanarak kesinleştiğini, davalı ...’nın müvekkillerini tahliyeye zorlamak amacı ile yap - işlet - devret sözleşmesine aykırı olmasına karşılık müvekkillerin yaptığı işlerin aynısını yapan firmalara yakın yerlerde yeni kiralama sözleşmeleri yaparak gelirinin azalmasına neden olduğunu, daha sonra müvekkillerini eski binada elektriksiz ve susuz bıraktığını, binanın içindeki kullanım alanlarını sökmek suretiyle iç hatlar terminalini dış hatlar terminaline taşıdığını, tüm işyerlerinin söküldüğünü, müvekkillerine ait tüm eşyalara davalı ... tarafından el konulduğunu ileri sürerek; müvekkillerinin davaya konu her üç iş yerinde 01.01.2014 tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunun tespitine ve muarazanın giderilmesine, davalıların akde aykırı olarak müvekkiline ait taşınmazı işgal etmesi ve başka işyerleri açması nedeniyle müvekkili ... açısından her 2 işyeri için şimdilik 20.000,00 TL gelir kaybının, 15.000,00 TL muhdesat ve imar ihya bedelinin; davacı ... açısından şimdilik 60.000,00 TL gelir kaybının, 20.000,00 muhdesat ve imar ihya bedelinin 06.03.2017 tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah ile dava değerini arttırmıştır.

II. CEVAP

1.Davalı DHMİ vekili; davacılar ile imzalanan 02.01.2014 tarihli kiras sözleşmesinin (13.) maddesinin (g) bendinde "Hava Limanında Yap - İşlet - Devret (YİD) ve Kirala - İşlet - Devret (KİD) modeli ve kiralama yolu ile hizmet verecek terminaller hizmete açıldığında veya mevcut terminallerin ve Havalimanının tümünün kiralanması halinde terminal işletimi ve/veya Havalimanı işletimi kapsamındaki bu sözleşme herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın kendiliğinden münfesih hale gelecektir." şeklinde düzenleme bulunduğunu, mevcut dış hatlar terminali ile iç hatlar terminalinin, yeni bir iç hatlar terminali inşasını kapsayacak şekilde işletme hakkı devri ihalesini kazanan diğer davalı ... ile 22.07.2014 tarihinde imtiyaz sözleşmesi imzalandığını ve imzalanan sözleşme gereğince 01.08.2014 tarihinde iç hatlar terminali, 28.04.2015 tarihi itibariyle de dış hatlar terminalinin davalı ... tarafından işletmeye başlandığını, davacılara kiralanan yerlerin iç hatlar terminalinde olup imtiyaz sözleşmesinin imzalanması ile kira sözleşmelerinin münfesih hale geldiğini, müvekkilinin kira sözleşmesinden doğan yükümlülükleri sona ermiş olduğundan kendisine husumet yöneltilemeyeceğini öte yandan imzalanan imtiyaz sözleşmesine göre mevcut iç hatlar terminalindeki müstecirlere ilişkin tüm sorumluluğun diğer davalı ...'ya ait olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

2.Davalı ... vekili; 22.07.2014 tarihinde DHMİ ile müvekkil şirket arasında ... Havalimanın mevcut dış hatlar terminali, iç hatlar terminali ve mütemmimlerinin işletme hakkının devri ile yeni iç hatlar terminal binasının yapımına ilişkin imtiyaz sözleşmesi imzalandığını, imzalanan bu sözleşme ile ... Havalimanının iç hatlar terminal binasının işletmesinin 01.08.2014 tarihinde müvekkili şirkete devredildiğini, müvekkili şirketin imtiyaz sözleşmesi düzenlemesi ile birlikte kira sözleşmelerinin kendiliğinden münfesih olduğunu, 01.06.2016 tarihinden sonra kamu hizmetlerinin aksamaması için kiracıların faaliyet sürdürdükleri taşınmazın tamamen yıkıldığını ve yerine imtiyaz sözleşmesi gereği yeni bir bina yapıldığını ve bu binada dış hatlar terminali olarak faaliyete alınacağını, kira süresinin sona ermesinden sonra 1,5 yıl daha taşınmazı kullanan davacıların hiçbir zararının söz konusu olmadığını, taşınmazın içinde bulunan menkullerin bir kısmını inşaatın başlamasını geciktirmek amacıyla teslim almadıkları için yaptırılan tespit sonrası menkullerin hava limanı şantiye sahası içinde bulunan bir depoya ambalajlanarak konulduğunu ve halen bu depoda işgal halinde bulunduğunu, davacılarca menkullerin kötüniyetli olarak teslim alınmadığını, davacıların maddi zararlarının olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; yapılan imtiyaz sözleşmesi ile davalı DHMİ'nin kiraya veren sıfatının kalmadığı, kira sözleşmeleri, yasaya ve sözleşme hükümlerine uygun sona erdiğinden, davacıların kiracı sıfatının sona bulduğu, taşınırların tespiti ve teslimi hususunda keşif yapıldığı, davacının taşınırları kesin süre içerisinde teslim almadığı gerekçesiyle; davalı DHMİ yönünden davanın pasif husumet yokluğundan reddine, davalı ... yönünden açılan davadaki tüm taleplerin ayrı ayrı reddine karar verilmiş; karara karşı, davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; davalı DHMİ ile davacı ... arasında 01.01.2014-01.12.2014 dönemi iç hatlar terminali giden yolcu salonunda 210 metrekarelik cafe bar mahalli yazılı kira sözleşmesi yapıldığı, DHMİ ile davacı ... arasında 01.01.2014 - 31.12.2014 dönemi iç hatlar terminali giden yolcu salonunda 228 nolu mahal 40 metrekarelik pastane mahalli ile 36 metrekare gazete ve kitap satış standı, 6 metrekarelik gazete kitap mecmua satış standı mahiyetli iki ayrı mahallin yazılı kira sözleşmesi yapıldığı, kira sözleşmesinin (13/g) bendinde, havalimanında yat-işlet-devret (YİD) ve kirala-işlet-devret (KİD) modeli ve kiralama yolu ile hizmet verecek terminaller hizmete açıldığında veya mevcut terminallerin ve havalimanının tümünün kiralanması halinde terminal işletimi ve /veya havalimanı işletimi kapsamındaki sözleşmenin herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın kendiliğinden münfesih duruma geleceği düzenlemesinin bulunduğu, ... Havalimanı iç hatlar giden yolcu salonunda kiraya verilen alanların "metrekareleri belirli mahal alan" olarak kiraya verilmiş olup 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 299. maddesi ve devamı maddelerince düzenlenen genel hükümlere tabi taşınmaz alanlar olduğu, diğer bir anlatımla Kanun'un 339. maddesi ve devamındaki konut ve çatılı iş yeri kapsamında bulunmadığı, davacılar ile davalı DMHİ arasında yapılan kira sözleşmesinde kira dönemi olarak 01.01.2014-31.12.2014 dönemlerinin belirlendiğini, kira süresinin uzatıldığına dair bilgi, belge, delil ileri sürülmediği, sözleşme süresi sonunda kira ilişkisinin sona erdiğini, kiraya veren ile diğer davalı ... şirketi arasında yapılan 22.07.2014 tarihli imtiyaz sözleşmesi sonucu davalı ...'nın keşide ettiği 18.08.20 14... .11.2014 tarihli ihtarnamelerde kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğinin açıkça davacı kiracılara bildirildiği, bu itibarla 6098 sayılı Kanun'un 327. maddesi uyarınca taraflar arasındaki kiracılık ilişkisinin sona erdiği, kiraya veren DHMİ’nin imtiyaz sözleşmesi ile haklarını YDA’ya devretmekle davacıların muhatabının YDA olduğu, İlk Derece Mahkemesinin davalı DHMİ yönünden verdiği husumetten red kararı ile kiracılık sıfatının tespiti ile ilgili verdiği esastan red kararında usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, davacılara ait eşyalarla ilgili İlk Derece Mahkemesince keşif icra edilerek eşyaların mevcudiyetinin tespit edildiği, eşyaların davacı tarafından teslim alınabilmesi yönünde 30 günlük süre tayinine rağmen müteakip duruşmada davacı tarafın söz konusu eşyalarla ilgili olarak teslim almadıkları yönündeki beyan ve iradeleri karşısında Mahkemece bu yöndeki istemin de reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili; dava konusu kiralananların musakkaf olup iç hatlar giden yolcu terminalinde bulunduğunu, davalı ... tarafından davacılar hakkında el atmanın önlenmesi davası açıldığını, açılan davalarda, taşınmazların musakkaf olduğu ve 6098 sayılı Kanun’un 339 ve devamı maddelerine tabi olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verildiğini, bu kararların Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin kararı ile onanarak kesinleştiğini, bu kararın kesinleşmesinden sonra davalı ...’nın kira sözleşmesini feshedemeyeceğini anlayınca, kendisine hukuk dışı yollar bularak, müvekkillerin iş yerlerinin elektirik ve suyunu kestiğini, müvekkillerinin iş yerine girmesinin engellendiğini, DHMİ’nin sorumlu olup olmadığı ile ilgili değerlendirme yapılmadığını, YDA’nın imtiyaz sözleşmesindeki düzenlemeler karşısında DHMİ’nin kiraya veren sıfatını üstlendiğini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin hatalı hesaplandığını, yatırılan harç konusunda olumlu olumsuz karar verilmediğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kiracılık sıfatının tespiti, kazanç kaybının ve kiralanana yapılan masraflar ile kiralananda eşyaların bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesine göre ve dosyadaki bilgi belgelerden; davacıların, davalılardan DHMİ ile düzenlenen 01.01.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmeleri ile kiracı oldukları, davalılar arasında düzenlenen 22.07.2014 tarihli imtiyaz sözleşmesi ile kiralananların da içinde bulunduğu terminalin davalı ...’ya devredildiğinin anlaşıldığı, söz konusu imtiyaz sözleşmesi uyarınca, davacılar ile düzenlenen kira sözleşmesinin de YDA’ya devredildiği ve YDA’nın kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği tarafların kabulünde olduğundan, davacının davalı DHMİ’ye yönelik temyiz itirazları ile sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Kanun ile 818 sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış, bu Kanunlardaki kira ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflara ilişkin düzenlemeler, Kanun'un dördüncü bölümünde sıralanmıştır. Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 sayılı Kanun'un 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı Kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin hükümler uygulanacaktır.

6098 sayılı Kanun’un 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre; genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise, sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiraya veren, sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir. Genel hükümlere tabi belirli süreli kira sözleşmelerinde, belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse, kira sözleşmesi süresiz olarak uzar. Genel hükümlere tabi belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için, kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir.

6098 sayılı Kanunun 347. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, her hangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Davacı kiracılar hakkında, davalı ... tarafından, 14.10.2014 tarihinde, 01.01.2014 tarihli kira sözleşmelerine dayanılarak açılan el atmanın önlenmesi davaların görüldüğü Mahkemece, kiralanların çatılı iş yeri vasfında olduğu, davacının, çatılı iş yerinin tahliyesine ilişkin olarak 6098 sayılı Kanun'un ilgili maddeleri gereğince tahliye davası açması gerekirken, men’i müdahale davası açtığından dolayı yasal şartları oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği, kararların Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince onanarak kesinleştiği anlaşılmaktadır. Davalı ... ile davacılar arasında daha önce görülen söz konusu davalarda, kiralananın vasfı çatılı iş yeri olarak belirlenmiştir. Bu tespit kesin delil teşkil edeceğinden, kiralananların çatılı iş yeri niteliğinde olduğunun kabulü zorunlu olup İlk Derece Mahkemesinin kiralananların genel hükümelere tabi olduğu yönündeki gerekçesi yerinde değildir.

Bu halde, kiralananın çatılı iş yeri niteliğinde olması nedeniyle kira sözleşmesi süre bitiminde kendiliğinden sona ermeyecektir. Ancak kira sözleşmesine konu iş yerleri yıkılmış olup, yıkım nedeniyle kira ilişkisinin sona erdiğinin kabulü gerekir. Davalı ..., davacı kiracılar hakkında, usulüne uygun tahliye davası açarak kiracıları tahliye etmeden, kiralanan iş yerlerini yıkarak haksız şekilde kira ilişkisinin sona ermesine neden olmuştur. Bu nedenle Mahkemece, davacıların kazanç kaybı talebi değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi şekilde doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

3. Bozma sebebine göre, davacılar vekilinin harca ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

1. Davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,

2. Davacı vekili tarafından temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

4.Bozma sebebine göre, davacı vekilinin harca ilişkin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

28.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalı ...’dan alınıp davacılara verilmesine,

28.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalı DHMİ’ye verilmesine,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

23.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.