Kira Getirisi Taahhüdü Veren Taraf Eksik Kiradan Protokoldeki Süreyle Sınırlı Sorumlu

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2022/496 E., 2023/1129 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: İstanbul 7. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2018/773 E., 2020/633 K.

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA:

Davacı vekili; taraflar arasında imzalanan 24.02.2015 tarihli "Gayrimenkul Kiralaması Hakkında Protokol" doğrultusunda ... Plaza E Blokta yer alan davalıya ait 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 numaralı bağımsız bölümleri devraldığını, davalının protokol ile davacının 160.000,00 USD+KDV'den az olmamak üzere kira getirisi elde etmesini taahhüt ettiğini, davalının da başlangıçta taşınmazda kiracı olduğunu, protokol uyarınca taahhüt edilen 160.000,00 USD+KDV'den diğer kiracıların ödediği tutar dikkate alınarak 2015 yılı Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim ve Kasım aylarından kaynaklı 146.427,23 USD alacağın tahsili için davalı aleyhine başlattıkları takibe davalının 18.03.2016 tarihinde 145.522,62 USD ödeme yaptığını, bu kez 01.06.2016-01.04.2018 tarihleri arası ödenen kira bedellerinin taahhüt edilen 160.000,00 USD'den mahsubu ile kalan kira alacakları için başlatılan takibe davalı tarafça haksız itiraz edildiğini ileri sürerek; takibe vaki itirazın iptali ile davalı aleyhine icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

II.CEVAP:

Davalı vekili; ... Plaza Ofis Blokları E Blok'ta yer alan bağımsız bölümlerin mülkiyetinin 24.02.2015 tarihinde mevcut kiracıları ile birlikte davacıya satış yoluyla devredildiğini, 24.02.2015 tarihinde imzalanan protokol uyarınca ödeme yükümlülüğünün doğabilmesi için davacının protokole göre her ay için ayrı ayrı kira farkı faturasını düzenleyip tebliğ etmesi gerektiğini, icra takibine konu bedellere ilişkin fatura ve yasal evrak sunmadığını, 01.06.2016-01.04.2018 tarihleri arası davacı tarafından düzenlenen bir fatura bulunmadığını, dolayısıyla davalı şirket kayıtlarında herhangi bir borç kaydı oluşmasının mümkün olmadığını, iki yıl geçtikten sonra tek seferde talepte bulunulmasının kötü niyetli olduğunu, basiretli bir tacirin fatura düzenlemeden karşı tarafı borçlandıramayacağını, ayrıca vergi mevzuatına aykırı davranıldığını, dayanak protokolün (11.) maddesinde; "01.03.2015'den itibaren 3 yıllık süreyi aştığında sorumluluğundan ayrılmış sayılacağı" şeklinde hüküm bulunmasına rağmen 01.03.2018 tarihi için 60.997,71 USD, 01.04.2018 tarihi için 61.605,80 USD talepte bulunulduğunu, şirketin emlakçılık faaliyetinin engellendiğini, alt kiraya verme imkanını kullanamadığını savunarak, davanın reddini ve davacı aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan protokol gereğince davacının ... Plaza E Blok 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 ve 20 numaralı bağımsız bölümleri devraldığı, davalının davacıya 160.000 USD+KDV bedelinden az olmamak üzere kira getirisi taahhüdünde bulunduğu, protokolün (11.) maddesine göre; davalının ancak davacının aylık 160.000,00 USD+KDV kira gelirine ulaşması ve bu kira sözleşmelerinin süresinin 01.03.2015 tarihinden itibaren 3 yıllık süreyi aşması halinde binadan ayrılma ve garantör olma sorumluluğundan kurtulacağının düzenlendiği, bilirkişi hesaplaması uyarınca davalının 01.06.2016-01.02.2018 arası döneme ilişkin 1.432.677,19 USD alacak kaleminden sorumlu olduğu, alacak likit olduğundan davalının icra inkar tazminatından sorumlu olduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile itirazın kısmen iptaline, takibin 1.432.677,19 USD üzerinden devamına, takip tarihinden itibaren asıl alacağa 3095 sayılı yasanın 4/a maddesi gereğince faiz yürütülmesine, asıl alacağın %20 'si olan 1.306.601,60 TL icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline, fazlaya dair istemin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili; hukuki değerlendirmeler ve hatalar içeren bilirkişi raporunun hükme esas alınamayacağını, protokol maddelerinin dikkate alınmadığını, davacı şirket kötü niyetli olduğundan, tazminata hükmedilmesi gerektiğini, şirketin kesilen tüm faturaları zamanında ödediğini, davacının protokole aykırı davranışlarının değerlendirilmediğini, protokole konu bağımsız bölümlerin kullanımının şirket çalışanlarının giriş-çıkış kartlarının iptal edilmesi suretiyle engellendiğini, şirketin alt kiracılara pazarlama imkanınının kasti olarak ortadan kaldırdığını, icra inkar tazminatının hukuki dayanaktan yoksun olduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalının borçlu olduğu miktarın taraflar arasındaki protokol ve ticari defterler ile tespit eddiği, koşulları oluştuğundan davalının icra inkar tazminatına mahkum edilmesinde ve davacı takibinde haksız ve kötü niyetli olmadığından davacının kötü niyet tazminatına mahkum edilmemesinde usule ve yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrarlayarak, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, sözleşmeden kaynaklı alacağın tahsili amacıyla başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 190 ıncı maddesi

3. Değerlendirme

Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, taraflara arasında imzalanan ve uyuşmazlık konusu olmayan 24.02.2015 tarihli "Gayrimenkul Kiralaması Hakkında Protokol" başlıklı protokolün (2.) maddesinde protokolün konusunun mülkiyeti davalı tarafından davacıya devredilen bağımsız bölümler bakımından davacının KDV hariç 160.000,00 USD kira getirisi elde etmesi amacı olduğunun belirtilmesine, (4.) maddesinde açıkça davalının bahsi geçen taşınmazlara ilişkin olarak davacıya aylık 160.000,00 USD+KDV kira bedeli ödemeyi kabul, beyan ve taahhüt ettiğinin düzenlenmesine, yapılan hesaplamanın protokolün (11.) maddesine uygun şekilde 01.03.2015 tarihinden itibaren 3 yıllık süre ile sınırlı yapılmış olmasına göre davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

11.12.2024 tarihinde oy birliği ile karar verildi.