Kira Sözleşmesi Kurulmadan Önsözleşme Feshedilirse Makul Süre Kira Bedeli İstenemez

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

Taraflar arasında karşılıklı olarak görülen tazminat ve alacak davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince; asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı/karşı davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı/karşı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin 10.12.2015 tarihli ön sözleşme ile maliki olduğu işyerinin tahliye edilmesi halinde sözleşmede yazılı koşullar ile davalıya kiralandığını, söz konusu işyeri tahliye ettirilerek boş olarak teslim alındıktan sonra tahliye zabıt sureti ile kesinleşmiş karar suretinin davalı vekiline gönderildiğini, 07.12.2016 tarihli ihtar ile önsözleşme gereğince kira sözleşmesinin imzalanması için davalıya bildirim yapıldığını, davalı tarafça verilen cevapta yargı yolu ile tahliye sağlanması halinde kira sözleşmesi imzalanacağı belirtilerek kira sözleşmesinin imzalanmasından imtina edilmesi nedeniyle 10.01.2017 tarihli ihtar ile önsözleşmenin feshedildiğini bildirdiğini, önsözleşme gereğince kira sözleşmesi imzalanmadığından taşınmazın ancak 17.02.2017 tarihinde aylık net 30.000,00 TL'den kiraya verilebildiğini, bu itibarla müvekkilinin hem süre hem de kira bedeli bakımından zarara uğradığını, önsözleşmenin fesih tarihi ile yeni sözleşmenin imzalanması tarihi arasındaki kira bedelinden ve kira sözleşmesinin 10 yıl süreli olması ve yeniden kiralamanın daha düşük bedelden sağlanması nedeniyle 10 yıl boyunca aylık 4.500,00 TL'den ve yıllık kira artışlarından mahrum kalındığını ileri sürerek; şimdilik 1.000,00 TL'nin ihtar tarihinden itibaren en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; görev itirazı bulunduğunu, kiralananda müvekkili şirketin bayiisi olan dava dışı şirketin kiracı olarak bulunduğunu, ön sözleşme depozito bedeli olarak davacıya 118.800,00 TL ödendiğini, taraflar arasında bir ön sözleşme imzalandığını ancak davacının iddiası gibi sözleşmenin 10 yıl olacağı ya da bedele ilişkin bir düzenleme bulunmadığını, imza tamamlanarak bir suretinin iade edilmek üzere davacıya gönderildiğini ancak davacı tarafça imzası tamamlanarak müvekkiline gönderilmediğini, ön sözleşmede kira sözleşmesinin imzalanmaması halinde zarar ve cezai şart düzenlenmediğini, davacının müvekkili şirket ile kira sözleşmesi imzalamadığını, bir başka şirket ile yüksek bedelle kira sözleşmesi imzalandığını, zarar iddiasının ispat edilmesi gerektiğini savunarak davanın reddini istemiş, karşı davada; sebepsiz olarak ödenen 118.800,00 TL'nin ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 13.05.2022 tarihli bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli ve itirazları karşılar nitelikte olduğu gerekçesiyle; asıl davanın reddine, karşı davanın kabulü ile 59.400,00 TL'nin 06.01.2016 tarihinden, 19.800,00TL'nin 15.01.2016 tarihinden, 19.800,00 TL'nin 15.02.2016 tarihinden, 19.800,00 TL'nin 15.03.2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal temerrüt faizi ile birlikte karşı davalıdan alınarak karşı davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı/karşı davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı/karşı davalı vekili; taraflar arasındaki karşılıklı ihtarnamelerden davalı şirketin ön sözleşmeyi imzaladığını ikrar ettiğini, sözleşmenin içeriğinden aslının davalı şirkette kalacağı hüküm altına alındığına göre sözleşme aslının davalı şirkette olduğunun kabulü gerektiğini, bu itibarla bilirkişi raporundaki tespitin kabul edilemeyeceğini, sözleşmeye göre bayiisinin ödemediği kira bedellerini 6 aylık süre için davalının ödeyeceğinin kararlaştırıldığını, fark kira olarak ödeme yapıldığını, sözleşmede bu ödemelerin depozito olduğu ya da geri istenileceğine ilişkin bir hüküm bulunmadığını, davalının ön sözleşmeye uygun olarak kira sözleşmesi imzalamaya yanaşmadığından ön sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini, bilirkişinin talep doğrultusunda hesaplama yapması gerektiğini, dosyaya sunulan uzman raporunun da iddialarını desteklediğini, uzman görüşü ile hükme esas alınan bilirkişi raporu çelişkili olduğu halde bu eksiklik giderilmeden hüküm kurulduğunu belirterek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralanan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 301 inci maddesine göre teslim edilmeden ve kira sözleşmesi başlamadan erken tahliyeden söz edilemeyeceğinden, aynı Kanun'un 325 inci maddesindeki makul süre kira bedelinden davalının sorumlu tutulmasının ve kira sözleşmesi henüz başlamadığından menfi zarardan bahsedilemeyeceğinden davacının kira geliri kaybı ve 10 yıl boyunca mahrum kalacağı aylık 4.500,00 TL ve kira artış bedelini davalıdan talep edemeyeceği; kira sözleşmesi başlamadan ön sözleşme sona erdiğine ve davalı tarafından ön sözleşme gereği depozito açıklaması ile ödenen toplam 118.800,00 TL' nin mevcut kiracının kira fark alacağına ilişkin olarak ödendiği davacı tarafından yazılı delil ile ispat edilemediğine göre, davalı karşı davacı tarafından yapılan ödemelerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davacı/karşı davalıdan alınarak davalı/karşı davacıya verilmesinde usul ve kanuna aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf isteminin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı/karşı davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı/karşı davalı vekili; istinaf dilekçesindeki itirazları tekrar etmiş, ayrıca uzman görüşünün Bölge Adliye Mahkemesi tarafından dikkate alınmadığını, deliller tam olarak toplanmadan eksik inceleme ile karar verildiğini, İlk Derece Mahkemesince gerekçede sadece bilirkişi raporuna yer verilerek ret gerekçesinin açıklanmadığını, kamu düzenine aykırı bu hususun resen bozma nedeni olduğunu, istinaf incelemesinde ön sözleşmenin ayakta olduğunun kabul edilmesi halinde ispat yükünün ön sözleşmenin içeriğini reddeden davalıya geçtiğini, davalının imzaladığı ön sözleşmeyi ibraz etmesi gerektiğini, davalı tarafça bir sözleşme ibraz edilmediğinden iddiaların dosyaya ibraz edilen ön sözleşme gereğince değerlendirilmesi gerektiğini, ön sözleşmenin feshi haklı bulunduğu halde hükümleri uygulanmadığından eksik kalan bir karar ve adaletsiz bir sonuç doğduğunu, müvekkilinin sebepsiz zenginleşmediğini belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C.Gerekçe

1.Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık; asıl davada, ön sözleşme gereğince kira sözleşmesinin imzalanmaması nedeniyle uğranılan zarar ve alacak istemi; karşı davada, ön sözleşme gereğince ödenen depozito bedelinin iadesi talebine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6098 sayılı Kanun'un "Önsözleşme" başlıklı 29 uncu maddesi.

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) "İspat Yükü" başlıklı 6 ncı maddesi.

3. Değerlendirme

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa yukarıda yer verilen hukuk kurallarının doğru şekilde uygulandığı, taraflar arasındaki görüşmelerin önsözleşme olarak kabulü ile kira sözleşmesinin kurulmaması nedeniyle sözleşmenin feshine bağlı olan makul süre kira bedeli veya cezai şart mahiyetinde olan kira kaybına hükmedilmesinin mümkün olmadığı, karşı davada ise önsözleşmede davalı imzası bulunmadığından ödemelerin önceki kiracının borcuna mahsuben yapıldığı hususunun davacı tarafça ispatlanamadığı yönündeki kabulde bir isabetsizlik bulunmadığı, ayrıca banka dekontlarında yer verilen "ön sözleşme gereği depozito bedeli" açıklamasının da karşı davaya konu edilen alacağın depozito bedeli olduğunu göstermesine göre, davacı/karşı davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,Fazladan alınan ilam harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

08.05.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.