Haklı Neden İspatlanamayan Erken Fesihte Kiracı Makul Süre Kirasından Sorumlu Tutuldu

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2025/3446 E., 2025/2454 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2025/37 E., 2025/366 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Asıl davada davacı kiracı vekili; tarafların imzaladıkları 15.10.2015 başlangıç tarihli kira sözleşmesi kapsamında 01.01.2018 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 28.500,00 USD olarak ödenmesini kararlaştırdıklarını, ancak davalının 01.01.2018 tarihinden itibaren eksik ödendiği iddia olunan 148.500,00 USD'yi talep etmiş üzerine sözleşmenin feshedildiğinin bildirildiğini, davalının haksız olarak 01.01.2018 tarihinden itibaren işleyen 10 aylık kira bedeli 165.000,00 USD kira alacağı

talebinde bulunduğunu ileri sürerek, davacının borçlu olmadığının tespiti ile davalı aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmesini etmiştir.

2.Birleşen davada davacı kiracı vekili; davalı tarafından eksik ödendiği iddia olunan 148.500 USD'nin talep edilmesi üzerine sözleşmenin feshedilerek kiralananın 15.11.2018 tarihinde tahliye edildiğini, depozito bedelinin iade edilmemesi nedeniyle bedelin tahsili için başlatılan takibe davalı tarafından haksız olarak itiraz edildiğini ileri sürerek; takibe vaki itirazın iptali ile davalı aleyhine icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP ve KARŞI DAVA

1.Davalı kiraya veren vekili; davacının 01.01.2018 tarihinden itibaren aylık kira bedelini eksik olarak 28.500,00 USD üzerinden ödediğini, taraflar arasında kira parasının bu miktar üzerinden ödeneceği konusunda yazılı bir anlaşma bulunmadığını, eksik yapılan ödemelere ihtirazı kayıt koyduğunu, eksik kira ödemeleri için davacı kiracı aleyhine icra takibi başlatıldığını ve takibe haksız olarak itiraz edildiğini, savunarak asıl davanın reddine karar verilmesini istemiş, karşı davasında ise; bakiye kira alacağının tahsili için başlatılan takibe vaki itirazın iptali ile lehlerine icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

2.Birleşen davada davalı kiraya veren vekili; taraflar arasında imzalanan tahliye ve teslim tutanağı ile kiracı tarafından verilmiş olan 270.000,000 USD'nin mecurun aynı şartlarda yeniden kiraya verilmesine kadar işleyecek kiralar düşüldükten sonra bakiyesinin iade edileceğinin kararlaştırıldığını, davacının makul kiralama süresinden kaynaklanan kiralardan sorumlu olduğunu, bugüne kadar uğranılan zarar miktarının 315.000,000 USD olup ödenen depozitodan fazla olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; asıl davada taraflar arasında 15.10.2015 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli, aylık 45.000,00 USD bedelli kira sözleşmesi bulunduğu, kiralananın 15.11.2018 tarihinde tahliye edildiği, asıl davada davacı kiracının kira bedelini ödediğini yahut bedelin 28.500,00 USD olarak kararlaştırıldığını yönelik iddiasını ispata yarar yazılı delil sunmadığından menfi tespit davasının reddi gerektiği; karşı davada davacı kiraya veren tarafından 04.12.2018 tarihinde başlatılan icra takibi ile bakiye kira alacağının talep edildiği, banka kayıtları esas alınarak yapılan inceleme doğrultusunda davalı kiracının sorumlu bulunduğu borç miktarının 148.500,00 USD+74.385,50 TL asıl alacak ve 6.818,17USD+715,32 TL işlemiş faiz olarak hesap edildiği, 10/2018 ayına ait kira parası açısından 06.10.2018 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karara İlişkin Tebliğ (tebliğ No: 2008-32/34)’de Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (tebliğ No: 2018-32/51)'in 24. maddesi ile kira sözleşmesinin (2.1) maddesindeki muayyen vade düzenlemesi dikkate alınarak yapılan bilirkişi hesaplamasının denetime ve hüküm tesisine elverişli bulunduğu; birleşen davada sözleşme başlangıcında davacı kiracı tarafından davalı kiraya verene 270.000 USD depozito ödendiği, mecurun 15.11.2018 tarihinde tahliyesi ile depozito parasının iadesi borcunun muaccel hale geldiği, depozito parasının sadece 107.466 USD'lik kısmının tahsili için kiraya veren aleyhine icra takibi başlatıldığı, kiraya veren tarafından mecurun erken tahliyesi sebebiyle makul süre kira tazminatı alacağı bakımından takas-mahsup def'inin ileri sürüldüğü, kira sözleşmesinin erken feshedildiği, feshin haklı nedene dayandığını ispata elverişli delil sunmayan kiracının, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde makul kira süresine ilişkin belirlemesi olmadığından, yapılan keşif kapsamında tespit edilen 4,5 ay makul süre kira bedelinden sorumlu olduğu, makul süre kira parasının depozito parasından fazla bulunduğu, birleşen davada davacı kiracı tarafından sözleşme başlangıcında ödenen depozito parasının tamamının değil de sadece bir kısmının takip konusu edilmesi ve bakiye depozito parasının asıl ve karşı davalarda herhangi bir şekilde (takas-mahsup defi-itiraz) ileri sürülmeyişi nedeniyle taleple bağlılık ilkesi gereğince resen dikkate alınamayacağı gerekçesiyle; asıl davanın reddine, karşı davanın kısmen kabulü ile takibin 148.500,00 USD asıl alacak ve 6.818,17 USD işlemiş faiz olmak üzere toplam 155.318,17 USD üzerinden ve asıl alacağa takip tarihinden fiili ödeme tarihine kadar 3095 sayılı Kanunun 4/a maddesi gereğince devlet bankalarının USD ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranı işletilmek, 74.380,50 TL asıl alacak ve 715,32 TL işlemiş yasal faiz olmak üzere toplam 75.100,82 TL üzerinden ve asıl alacağa takip tarihinden itibaren yıllık %9 ve değişen oranlarda yasal faiz işletilmek suretiyle takibin devamına, fazlaya dair istemin reddine, birleşen davanın reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı/karşı davalı vekili; 2017 yılı sonunda yapılan görüşmeler sonucunda, 01.01.2018 tarihinden başlamak üzere aylık kira bedelinin 28.500 USD olması konusunda anlaşmaya varıldığını, tahliye tarihine kadar ödenen bedele itiraz edilmediğini, anlaşmaya aykırı olarak kira bedeli talep edilmesi üzerine çekilmez hale gelen sözleşmenin feshedildiğini, talep konusu edilmeyen depozito bedelinin dikkate alınmadığını, kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiğini, bilirkişi raporuna itirzlarının dikkate alınmadığını, depozitonun öncelikle ödenmediği iddia edilen kira farkları için hesaplanması gerektiğini kiralananın tahliyesine dair belgede kararlaştırıldığını, Mahkemenin hatalı değerlendirme yaptığını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı vekili; kira sözleşmesinin kötüniyetle ve haksız olarak süresinden 23 ay önce sona erdirildiğini, 15.11.2018 tarihli tahliye ve teslim tutanağında makul süreden bahsedilmeksizin depoziyonun mecurun aynı şartlarla yeniden kiraya verilmesine kadar işleyecek kiralar düşüldükten sonra, bakiyesi kaldığı taktirde iade edileceğinin açıkça kabul edildiğini, buna rağmen icra takibi başlatılarak dava açılmasının kötüniyetli olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl davada menfi tespit, karşı dava ile birleşen davada itirazın iptali istemine ilişkindir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, davacı/karşı davalı kiracı tarafından kira bedelinin aylık 28.500 USD olarak kararlaştırıldığının ispat edilemediği, Mahkemece kira sözleşmesi esas alınarak yapılan hesaplama doğrultusunda karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı ve kira sözleşmesinin erken feshi nedeniyle kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süre belirlenmek suretiyle hesaplanan kira kaybı uyarınca değerlendirme yapılmasının yerinde olduğu anlaşılmakla, tarafların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

13.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.